La procédure classique d’une expulsion, c’est-à-dire une fois que le Tribunal a rendu une décision prononçant l’expulsion du locataire, s’insère dans un dispositif très contraignant avec des délais incontournables nécessitant encore une fois l’aide d’un professionnel averti tel que votre Administrateur de Biens.
Elle impose au propriétaire de recourir impérativement un Huissier de Justice sachant de surcroît que la loi ALUR a créé un nouveau délit en son article 226-4-2 du Code Pénal selon lequel « le fait de forcer un tiers à quitter le lieux qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes et puni de trois ans d’emprisonnement et de 30.000 € d’amende ».
– Premier délai : au niveau du commandement de payer :
Avant la décision de justice, il existe le délai de deux mois visé au commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail avec obligation par l’Huissier de Justice de signaler à la CCAPEX tout commandement de payer délivré pour le compte des bailleurs personnes physiques, dès lors que le montant et l’ancienneté de la dette sont supérieurs à certains seuils fixés par le Préfet.
Depuis le 1er janvier 2015, tous les bailleurs personnes morales ont également pour obligation de saisir la CCAPEX deux mois avant toute assignation devant le Tribunal.
– Deuxième délai : au niveau de la saisine du Tribunal :
Un autre délai de deux mois est instauré avant la date de plaidoirie devant le Tribunal pour dénoncer l’assignation pour impayés et expulsion au Préfet.
Une fois que la décision d’expulsion rendue par le Tribunal est devenue exécutoire, il appartient à l’Huissier de s’armer de patience et de respecter les délais légaux.
– Troisième délai : au niveau de l’exécution de la décision d’expulsion :
Tout d’abord, la procédure débutera par un commandement de quitter les lieux visant un délai de deux mois laissé à l’occupant pour qu’il quitte spontanément les locaux conformément à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991.
Ce commandement doit être dénoncé à la Préfecture.
L’Huissier peut tenter dans ce délai de se rendre sur place en présence de témoins afin de faire une première tentative d’expulsion qui reste généralement infructueuse, mais à la suite du refus de l’expulsé de quitter les lieux, l’Huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion.
– Quatrième délai : au niveau de l’assistance de la force publique :
L’expulsion manu militari n’existe pas en France et l’huissier doit obtenir l’assistance de la force publique pour procéder à l’expulsion de l’occupant récalcitrant.
Ainsi et à l’expiration du délai de deux mois suivant la réception de la dénonciation du commandement de quitter les lieux auprès de la Préfecture, l’Huissier doit requérir la force publique entre les mains du Préfet afin qu’il envisage si une demande de relogement dans le cadre du Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées est envisageable.
Le Préfet dispose alors d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser l’octroi de son concours dans le cadre de l’expulsion.
Le Préfet dispose d’un pouvoir discrétionnaire de refuser ou d’accorder ce concours de la force publique, mais dans ce cas, le bailleur pourra exercer un recours indemnitaire contre l’Etat, car passé ce délai de deux mois, la responsabilité de l’Etat est encourue.
Cependant, ce délai est prorogé dans deux hypothèses :
– si le délai de deux mois tombe en trêve hivernale, sachant que l’article L 613-3 du Code de la Construction et de l’Habitation exclut toute mesure d’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans les conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ou que l’immeuble ait fait l’objet d’un arrêté de péril., la responsabilité de l’Etat sera prorogée à l’issue de la trêve hivernale.
– par ailleurs, le locataire peut saisir le Juge de l’Exécution pour réclamer des délais complémentaires sur le fondement du Code de l’Habitation et de la Construction dans son article L 613-2.
Ces délais ne peuvent être inférieurs à trois mois ni excéder trois ans.
Avec cette saisine, tous les délais d’exécution sont suspendus et notamment la responsabilité de l’Etat si les délais in fine sont accordés par le Juge de l’Exécution.
– Sur la responsabilité de l’Etat :
Enfin et si la responsabilité de l’Etat est encourue, l’Etat est responsable à hauteur des indemnités d’occupation impayées partant de l’expiration du délai de deux mois suivant sa réquisition, prorogée éventuellement jusqu’à l’issue de la trêve hivernale ou des délais accordés par le Juge de l’Exécution et ce jusqu’à son accord pour l’expulsion.
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