La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose en son article 7A que le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Mais attention, désormais, en vertu de l’article 7-1 de ladite loi, toutes les actions en recouvrement de loyers et des charges locatives sont prescrites par trois ans et toutes les actions en recouvrement de la révision du loyer sont prescrites un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ce loyer sachant que seule une instance judiciaire interrompt la prescription.

Ainsi et face à des loyers impayés par son locataire, le propriétaire doit s’entourer de professionnels avertis pour gérer leur recouvrement et éviter que les impayés ne perdurent et deviennent irrécouvrables par le jeu de la prescription.

Il existe trois phases dans le cadre de la gestion des arriérés de loyers :

– lors de la conclusion du bail,
– pendant le cours du bail, phase amiable,
– pendant le cours du bail, phase contentieuse.

Lors de la conclusion du bail

Au moment de la conclusion du bail, le rôle de votre Administrateur de Biens sera de se renseigner sur la solvabilité du candidat locataire qui pourra lui réclamer ses bulletins de salaires, son avis d’imposition, voire une attestation de l’employeur.

Il est important de demander également au locataire de fournir une caution, laquelle pourra prendre le relai en cas d’impayés, surtout si le locataire devient insolvable.

Vous pouvez également souscrire une garantie loyers impayés mais il faut savoir qu’il n’est pas possible de cumuler la caution et l’assurance, sauf si le locataire est étudiant ou apprentis.

Dans le cas de la souscription d’une assurance, il est possible de demander la garantie des risques locatifs auprès d’un assureur qui a adhéré au dispositif mis en place par l’Etat et action logement, ou en s’adressant à l’assureur de son choix qui travaille habituellement avec votre Administrateur de Biens.

Notre assurance loyers impayés :

La garantie GALIAN

VOIR l’ANNEXE AU MANDAT DE GERANCE – GARANTIE GALIAN

Les garanties essentielles Galian :

– Garantie en cas de non-paiement des loyers, charges et taxes.

– Garantie des détériorations immobilières.

– Garantie protection juridique.

Les garanties optionnelles Galian :

– Garantie des charges de copropriété impayées.

– Garantie de vacance locative

Faire une demande de devis

Les garanties offertes par Lagestionlocative.com

LAGESTIONLOCATIVE.com vous propose une assurance loyers impayés. L’assurance garantit à l’assuré le remboursement des loyers dus pour un locataire défaillant.

Si vous avez pris la précaution de souscrire une assurance impayés de loyers, adressez-vous en premier lieu à votre assureur.

Malgré le soin apporté par Lagestionlocative.com à la sélection et au suivi des locataires, l’encaissement de vos loyers peut-être perturbé par la dégradation de la situation économique, les accidents de la vie et la Loi de 1998 relative à la lutte contre l’exclusion.

Face à ce risque, Lagestionlocative.com vous propose de garantir vos loyers impayés.

Cette garantie couvre les loyers, charges et taxes impayés par les locataires, les frais de recouvrement et de contentieux, ainsi que les frais d’expulsion. De plus, en cas de départ du locataire sans respect du préavis, si les locaux ne sont pas reloués, vous percevez trois mois de quittancement.

Avec cette garantie, vous avez la certitude de percevoir les loyers indispensables pour compléter vos revenus ou pour rembourser vos éventuels emprunts.

Sachez enfin que les honoraires complémentaires liés à l’assurance loyers impayés sont entièrement déductibles de vos revenus fonciers.

La garantie GALIAN

LAGESTIONLOCATIVE.com vous propose une assurance loyers impayés. L’assurance garantit à l’assuré le remboursement des loyers dus pour un locataire défaillant.

GARANTIE DES LOYERS ET TAXES IMPAYES

L’Assureur garantit à l’assuré le paiement :

– des loyers, charges, taxes dus par le Locataire et ayant servi de base à l’émission de la cotisation,

– des indemnités d’occupation des lieux,

– des honoraires d’avocats et d’Huissiers et des frais de procédure d’expulsion (dommages

matériels pour ouverture des locaux, frais pour l’utilisation de la Force Publique etc.),

– des frais de recouvrement,

– des frais consécutifs à l’expulsion (frais de déménagement, de garde meubles etc.),

– du préavis non effectué et non payé (sauf compensation avec le dépôt de garantie),

– dans tous les cas, la base de l’indemnité sera le dernier montant du loyer, charges et taxes ayant servi de base au calcul de la cotisation.

PROTECTION JURIDIQUE

L’Assureur s’engage à entreprendre à ses frais, soit à l’amiable, soit judiciairement, toutes les diligences, actions et recours que le Souscripteur, en tant que représentant de l’Assuré, serait en droit d’exercer contre le Locataire ou toute personne dont il peut être responsable, sur la base du contrat de bail en cours.

L’Assureur s’engage aussi à pourvoir à la défense du Souscripteur ou celle de l’Assuré devant toutes juridictions civiles ou pénales, pour toute contestation du Locataire ayant son origine dans l’exécution du contrat de location du lot assuré.

Les actions garanties, qui doivent résulter de l’application des règles de droit, ne doivent pas être atteintes par la prescription et doivent être déclarées à l’Assureur avant l’engagement d’une procédure judiciaire.

Vos loyers assurés à concurrence de 80.000 €

Plafond de la garantie : 5.000 € TTC par litige et par année d’assurance 

VOIR l’ANNEXE AU MANDAT DE GERANCE – GARANTIE GALIAN

Phase amiable pendant le cours du bail

Dès le premier impayé de loyer avant toute action contentieuse tendant à demander la résiliation du bail soit sur le fondement de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du bail, il faut s’adresser :

– à son assureur, s’il existe une assurance garantissant les impayés de loyers,
– ou à la personne qui s’est portée caution pour le locataire lorsqu’il en existe une.

– enfin et si le locataire perçoit une aide au logement, le propriétaire peut obtenir de la Caisse d’Allocations Familiales qu’elle lui soit versée directement en sa qualité de tiers payant (Code de la Sécurité Sociale articles L 553-4, R 542-17 et R 831-21-1).

Dans cette phase amiable et pré contentieuse, l’action débute par la notification d’une lettre de relance simple ou d’une mise en demeure ou d’un acte d’Huissier.

Ces démarches n’ont pas pour effet d’interrompre la prescription.

Le bailleur peut alors transiger mais pour être valable, la transaction doit comporter des concessions réciproques et surtout elle ne constitue pas un titre exécutoire.

Par conséquent et à défaut d’exécution des obligations qu’elle contient, les parties seront obligées d’agir en justice pour faire constater l’inexécution de la transaction ou obtenir un titre exécutoire.

A ce stade et à défaut de transaction, avant toute instance judiciaire et sur la base d’un commandement de payer, il est tout possible de pratiquer une saisie conservatoire sur le mobilier du locataire ou sur son compte bancaire, lorsqu’il s’agit du recouvrement des loyers et des charges.

Cela bloque ainsi les biens ou les fonds, le temps d’obtenir un titre exécutoire qui permettra de convertir la saisie conservatoire en saisie attribution et donc engendrer l’octroi des fonds ou des meubles.

Phase contentieuse pendant le cours du bail

De deux choses l’une : soit le bail contient une clause résolutoire, soit le bail n’en contient pas.

Résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire :

Dans l’hypothèse de l’existence d’une clause résolutoire, la procédure débute par la délivrance par Huissier d’un commandement visant la clause résolutoire en mentionnant la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL).

A compter de cette notification, le locataire aura deux mois pour s’acquitter de sa dette ou demander des délais de paiement.

Attention : création d’une CCAPEX dans chaque département.

L’article 28 de la loi ALUR créé une Commission de Coordination des Actions de Prévention des Actions Locatives dans chaque département et depuis le 1er janvier 2015, l’Huissier de Justice doit impérativement signaler à la CCAPEX tout commandement de payer délivré pour le compte des bailleurs, personnes physiques, dès lors que le montant et l’ancienneté de la dette sont supérieurs à certain seuils fixés par le Préfet.

De la même façon et depuis la même date, tous les bailleurs, personnes morales ont l’obligation de saisir la CCAPEX deux mois avant la délivrance d’une assignation en justice.

A défaut de règlement des impayés dans un délais de deux mois suivant la délivrance du commandement, le Juge du Tribunal d’Instance du lieu de situation du bien doit être saisi tout en respectant deux délais cumulatifs, à savoir pour les personnes morales, la dénonciation à la CCAPEX faisant courir un délai de deux mois avant la délivrance de l’assignation en justice, si cela n’a pas été fait au moment de la délivrance du commandement de payer, mais également et tout état de cause, la dénonciation de l’assignation au Préfet, deux mois impérativement avant la date d’audience.

Le Juge a alors la possibilité soit de prononcer la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire, soit accorder au locataire un délai pouvant dorénavant aller jusqu’à trois ans pour régler sa dette.

Si le locataire respect l’échéancier qui lui est fixé, le bail ne sera pas résilié.

Dans le cas contraire, le bail sera résilié et le bailleur pourra faire expulser le locataire sans être obligé de revenir devant le Juge.

Puis muni d’une décision exécutoire, il pourra alors poursuivre le recouvrement des impayés grâce aux éléments de solvabilité qu’il aura réunis au moment de la conclusion du bail.

Dès lors et si une mesure conservatoire a été prise telle qu’une saisie sur les meubles ou une saisie bancaire, l’Huissier pourra convertir sur la base de cette décision la saisie en saisie attribution et débloquer les fonds au profit du bailleur.

Soit aucune mesure conservatoire n’aura été envisagée et dans cette hypothèse, il faudra envisager le recouvrement forcé des sommes par Huissier par le biais d’une saisie bancaire, d’une saisie sur rémunérations, d’une saisie des meubles, d’une saisie d’un véhicule.

Si le locataire bénéficie d’une caution, il sera également envisageable de poursuivre en recouvrement la caution en lui ayant dénoncé le commandement de payer visant la clause résolutoire dans les huit jours de sa délivrance et en ayant régularisé l’instance judiciaire à son encontre.
La résiliation judiciaire du bail.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit directement assigner le locataire par acte d’Huissier devant le Tribunal d’Instance pour demander la résiliation judiciaire de son bail et son expulsion.

La procédure nécessite la saisine du Juge du fond et il appartient au magistrat de décider si la faute du locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion.

Quant au recouvrement de la dette, cela rejoint la procédure visant la clause résolutoire insérée au bail et des voies d’exécution forcées similaires par l’intermédiaire d’un Huissier.
Hypothèse de la souscription d’une assurance loyers impayés :

Enfin et si le bailleur a souscrit une assurance loyers impayés après avoir transmis à l’assureur dans le délai prévu par le contrat une déclaration de sinistre avec les pièces justificatives, l’assurance prendre en charge l’indemnisation du loyer impayé et l’assureur se substitue au propriétaire et se retourne contre le locataire pour obtenir le paiement des sommes dues.
Cas légaux où le locataire peut ne pas s’acquitter de son loyer :

– l’exception d’inexécution : le locataire peut suspendre le paiement du loyer en invoquant l’exception d’inexécution comme le caractère inhabitable des lieux loués sous réserve qu’il y soit autorisé par la Tribunal (Cass. 3ème Civ. 3 mai 2006),

– la commission de surendettement : le locataire bénéficie de la suspension des poursuites et il n’est pas possible de recouvrer les loyers locatifs ou forcer son expulsion ; En revanche, le droit de poursuite est recouvrer par le créancier si les dispositions du plan ne sont pas exécutées par le débiteur passé un délai de quinzaine suivant une mise en demeure émanant du créancier.

Il est important de noter qu’un plan de surendettement s’impose aux décisions de justice et la procédure de rétablissement personnel peut conduire à l’effacement de toutes les dettes y compris la dette locative.

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